2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bir takım yenilikçi ve önemli hükümler getirmiştir. Hal böyleyken Kira Hukuku açısından son derece önemli olan ve Kiracı lehine getirilen bazı maddeler kanun ile aynı anda yürürlüğe girmemiş, yürürlük tarihi sekiz yıl ertelenmiştir. 1 Temmuz 2020 tarihinde erteleme süresi sona ermekte oluo kiracısının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyerleri için de ertelenen maddeler yürürlüğe girecektir. Kuşkusuz ki bu düzenlemeler uygulamayı derinden etkileyecektir. Bu yazımızda özetle yürürlüğe girecek olan maddeler ve bu maddelerin hukuki sonuçlarına yer verilmiştir.

Kira İlişkisinin Devri (TBK 323)

Kira ilişkisinin devri ile ilgili olarak TBK M 323 hükmü, Kiracının TTK’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve 3 kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmeleri için 1.7.2020 tarihinden itibaren uygulanacaktır. Buna göre; Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Burada; Kiraya Veren’i ilgilendiren kısım, Kiraya Veren’in haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınılamayacağıdır. TBK M 323/2-3’e göre ise; kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Ancak; işyeri kiralarında kira ilişkisini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Dolayısı ile; devir bakımından Kiraya Veren aleyhine bir durum söz konusudur ve Kiracı’ya kira sözleşmesini ve kiralananı devir hakkı tanınmıştır. Bununla birlikte; Kira Sözleşmesi’nde kefil de belirlenmişse, kefilin de sorumluluğunun Kiracı’nın sorumluluğunun sona ermesi ile sona ereceği ortadadır.

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (TBK 325)

TBK M 325’e göre; Kiracı’nın sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi durumunda, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu husus; mülga 818 sayılı TBK ve 6570 sayılı Kanun’un uygulanması dönemindeki içtihat ve uygulama ile benzerlik taşımaktadır. Kiralananın erken tahliyesi halinde kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadarki kira bedelinden sorumludur. Ancak; bu hüküm ile Kiracı’nın işbu yükümlülüğü sınırlandırılmıştır.

Olağanüstü fesih ile önemli sebepler (TBK 331)

TBK M 331 uyarınca kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda; yasal fesih bildirim süresinde (her 6 aylık dönem sonu için en az 3 ay önce) Kira Sözleşmesi’nin feshedilebileceği belirtilmiştir. Bu durumda; taraflar için çekilmez hale gelen hususlar bakımından da yasal fesih süresine uyulması gerekmektedir. Bu maddenin; 818 sayılı mülga TBK’nın aynı durumu düzenleyen maddesi ile arada pek az fark bulunmaktadır. Bu fark, özellikle sözleşmeyi fesheden tarafın ödeyeceği tazminat bakımından kendini göstermektedir. 818 sayılı BK’ya göre fesheden taraf diğerine tam tazminatla yükümlü olup, kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olamamakta iken 1.7.2020 tarihinden sonra feshin parasal sonuçlarını belirlemede takdir yetkisi hakime bırakılmıştır.

Bağlantılı Sözleşme Yasağı (TBK 340)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin kurulması ya da devamının başka bir sözleşmeye bağlanması yasağını düzenleyen TBK madde 340 da ertelenen hükümler arasındadır. 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesi planlanan bu hüküm ile artık taraflar arasında yapılacak olan bağlantılı sözleşmeler de geçersiz olacaktır.

Kiracının Güvence Vermesi (TBK 342)

TBK M 342 de; kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları için ertelenmiş olan hükümlerden olup güvence bedelini düzenlemektedir. Bu hüküm uyarınca güvence bedeli miktar olarak üç aylık kira bedeliyle sınırlanmış (m. 342/1) ve bunların para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması zorunlu hale getirilmiştir (m. 342/2). Ancak maddede banka veya kıymetli evrak olması yönünde bir zorunluluk öngörülmemiştir. Mevcut durumda taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde güvence bedelini özgürce belirleyebilmektedir. Hükmün yürürlüğe girmesi ile birlikte güvence bedeli miktar olarak sınırlanacaktır.

Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı (TBK 343)

TBK M 343’te; kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hükmü getirilmiştir. Bu hükümde; kira bedelinin belirlenmesi dışında (01.01.2019 sonrasında TÜFE on iki ayın ortalaması dahilinde) başkaca, aleyhe bir değişiklik yapılamayacağı belirtilmiştir. Bu madde; 818 sayılı mülga TBK ile 6570 sayılı Kanun dönemi uygulaması ile paraleldir.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK 346)

Yargıtay kararları; kiracıya ek bir yükümlülük getirilemeyeceğine dair TBK 346. maddesinin kiracısının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarına 2020 yılına kadar uygulanamayacağını belirterek, tacirlerin açtığı cezai şartların bu maddeye dayanılarak iptal edilmesi taleplerini reddetmiştir. Dolayısıyla; olayın mefhumu muhalifinden hareketle, 1.7.2020’den itibaren bu madde kiracısının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımından da uygulama imkanı bulacak ve cezai şart maddeleri geçersiz sayılacaktır.

Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK 354)

Türk Borçlar Kanunu’nun 354. Maddesi ile dava sebeplerinin sınırlılığı düzenlenmektedir. Hüküm şöyledir: “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”  6098 sayılı Kanun’da tahliye davası sebepleri sayılmakta olup işbu madde ile bu sebeplerin sınırlı olduğuna karar verilmiştir. Mevcut sistemde ticari kiralamalarda kira sözleşmesinin 6098 sayılı TBK’da sayılan sebeplerin dışında da birçok sebeple sona ermesi düzenlenmektedir. Hüküm ticari kiralamalar için de uygulamaya geçince tahliyeye ilişkin tüm bu hükümler de geçersiz hale gelecektir.